Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка.
Минстрой России разъяснил (Письмо Минстроя РФ от 03.03.2020г. № 6370-ОГ/04), допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер - да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).
По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:
- балконная плита и ограждающая несущая конструкция (то есть наружная стена с дверным и оконным проемом) входят в состав общего имущества МКД – по прямому указанию п.2 Правил содержания общего имущества МКД № 491 и в соответствии со ст.36 ЖК РФ.
- демонтаж окна/двери на балкон и присоединение балкона к жилой площади квартиры повлечет изменение параметров частей МКД как объекта капитального строительства (площади, объема), а это вкупе с надстройкой, перестройкой, расширением объекта, а также заменой несущих строительных конструкций объекта является, согласно п.14 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ, реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями ст.ст.51-55 Градостроительного Кодекса РФ.
Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п.3 ст.36, п.2 ст.40 ЖК РФ).
Ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более «комфортная» для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.
Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилой площади – даже если оно будет каким-то образом получено – является незаконным.
Одновременно в новом письме Минстроя РФ разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также варианты установок отопительного оборудования.
Но, поменять одинарное остекление «от застройщика» на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.