ВС РФ: земельный участок под МКД может быть в собственности одновременно нескольких домов.
Действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома. На это указали суды, проверяя законность предписания, выданного муниципальным жилконтролем в адрес ТСЖ.
Поводом к проверке послужила жалоба жителя – но не того дома, которым управляет адресат предписания, а соседнего. «Жалобщик» был недоволен появлением шлагбаума во дворе – он затруднял проезд к его собственному дому.
Выехав на место, инспекторы обнаружили два МКД (расположены букой «Г») в одном дворе, при этом на ОСС лишь одного из МКД принято решение организовать во дворе парковку и поставить шлагбаум. ТСЖ, управляющее «голосовавшим» домом, это решение ОСС уже исполнило, что и не понравилось соседям по двору.
При этом земельный участок, – на котором расположены и оба МКД, и спорная парковка со шлагбаумом, – является единым и неделимым, согласно данным из ЕГРН.
Контролеры сочли, что возведение шлагбаума на участке без согласия второго дома незаконно, и выдали предписание с формулировкой «устранить выявленное нарушение».
ТСЖ попыталось оспорить предписание в суде, но безуспешно:
- ст.36 ЖК РФ, п.2 Правил № 491 установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в числе прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
- а согласно подп.2, подп.2.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений, относятся к исключительной компетенции ОСС помещений в МКД;
- в данном случае земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений соседних домов, установка шлагбаума ограничивает пользование этим общедолевым земельным участком;
- следовательно, и правовым основанием для возведения парковки и шлагбаума могло быть лишь решение общего ОСС обоих домов. А следов такого в деле не обнаружено;
- тот факт, что ОСС «активного» дома было проведено очень давно, еще до введения в действие подп.2.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ, значения не имеет, поскольку на момент установки шлагбаума были нарушены права собственников «неактивного» дома на использование общего имущества. А, кроме того, ГК РФ (который действовал на момент проведения спорного ОСС об устройстве автостоянки и шлагбаума) требует, чтобы владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществлялось по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п.1 ст.247 ГК РФ).
Верховный Суд Российской Федерации отказал ТСЖ в пересмотре дела (Определение ВС РФ от 12.02.2021г. № 307-ЭС21-803), отметив следующее:
- спорный земельный участок находится в общей долевой собственности, владение и пользование им осуществляют совместно собственники двух домов; решения относительно пользования и содержания парковки, признания шлагбаума общедолевым имуществом собственников приняты собственниками только одного из домов; установка шлагбаума ограничивает пользование земельным участком;
- следовательно, судебные инстанции верно исходили из необходимости принятия решения об установке шлагбаума на земельном участке, на котором расположены два МКД, общим собранием собственников данных домов;
- возражения ТСЖ о том, что в качестве общего имущества собственников помещений МКД подразумевается земельный участок, на котором расположен только один дом, подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения применительно к предмету спора. При этом действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих МКД, а ТСЖ не лишено права совершить действия по разделу земельного участка.